丁祖昱:房地产行业规模已触碰天花板 金融政策不放松

2020-05-20 07:29:46|来源:丁祖昱评楼市
摘要|

        后疫情时代,房地产行业仍存三大风险

  丁祖昱评楼市

  从深圳经营贷流入楼市“风波”到深圳招商太子湾·湾玺开盘当日即售完,从房企围猎成都土地到厦门岛内土拍惊现百亿级地王 ,后疫情时代,伴随提振经济政策而来的房地产冲动蠢蠢欲动。

  在国内疫情趋于稳定的背景下,房地产市场从停摆、断崖式下跌到稳步复苏,整个行业虽在疫情后逐渐回温,但市场分化严重,无论是一线城市还是二三线城市,城市间及城市内的分化明显。长远看,房地产行业仍存三大风险。

  2020年初新冠疫情来袭,对全球经济产生巨大的影响,短期来看,国内经济的复苏较为困难。目前来说,房地产行业受到的影响与餐饮、旅游、零售相比相对较小,但其影响更为深远。

  从以往房地产市场周期来看,市场经过调整后,往往会呈现“量升价涨”的局面,但从目前的情况看,经过疫情的探底后,因量化宽松购下,买资产可以保值增值的惯性思维,疫情后短期迎购房潮,但长远来说,后续市场会呈现“量稳价稳”局面。

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  销售恢复好于预期 5月增速或扩大

  在经历了前几个月的探底、冻结、停摆后,一季度起,市场及企业销售表现正逐步恢复正常,4月,百强房企单月销售同比转正,随着积压的需求释放以及房企积极推货,市场逐步恢复正常,百强房企全口径销售金额9002.3亿元,环比增长17.2%,同比基本持平。1-4月累计销售同比下跌14.5%,跌幅收窄。

房地产行业规模已触碰天花板

  从全年来看,今年整体行业的销售规模可能依然难以达到较好预期,我们维持年初的判断:受疫情影响,整体销售规模仍会有小幅下滑。

  从房企来看,企业表现有所分化。截止4月末,恒大累计销售超过2000亿,万科1800亿,保利超过1000亿。绿城、金茂、世茂、龙湖、中海、阳光城(7.030, 0.31, 4.61%)、金地等房企单月业绩表现较佳,销售同环比均实现增长,恒大、绿城、金茂、世茂,不仅四月份单月转正,1-4月份的销售累计全线转正。

  房企中表现得不太理想的也有,比如华夏幸福(22.750, -0.18, -0.78%),前四月份业绩同比下滑了大概40%以上,首创置业、越秀同比下滑30%。

  总体来看,目前整体房企销售恢复情况超出我们的预期,尤其是重点热门城市销售,正逐渐恢复正常。这主要由于各家房企加大推货力度,在部分城市也加大了促销力度。我们预计五月份的业绩同比预计增速还会进一步扩大。

  02

  二线城市率先复苏,中西部成重点

  随着疫情影响的逐步消退,土地市场供应增加,部分企业也开始积极拓储,弥补年初拿地的不足,再加上货币政策仍较宽松,企业投资力度有所加码,总体来看,二线城市率先复苏。

房地产行业规模已触碰天花板房地产行业规模已触碰天花板

  数据显示,1-4月百强房企拿地建面在能级、区域上的分布趋于稳定,一二线成交占比约为5成,二线城市的成交主要来自中西部省会城市,占百强拿地的24%;三四线城市中仍旧以长三角为主,占百强拿地的21%。

  目前房企投资集中度较高,这些城市总体发展态势较好,但在短期内会面临较大竞争压力,无论是土地竞争还是未来市场竞争。

  从城市选择来看,百强拿地体量TOP10城市中有8个为二线城市,只有温州是三线城市,企业回归核心城市拿地的偏好显著,以二线城市为主,西安、重庆、温州最受百强房企青睐。

  TOP10城市中的五座城市都出于中西部,可以推测出今年的房企拿地重点继续是中西部城市,特别是中西部的重点城市、省会城市,将占到土地投资当中的一个重要的点。 

房地产行业规模已触碰天花板房地产行业规模已触碰天花板

  我们认为,未来城市之间楼市、地市的分化成为常态,回归一二线、回归优质三四线城市将成为房企长期布局的方向。可以预见的是,随着城市土地供应进一步增加,二季度房企拿地意愿仍以谨慎乐观为主,聚焦复苏较快的二线核心城市。

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  房地产行业仍存三大风险

  房地产行业虽在疫情后逐渐回温,但房地产市场分化严重,长远看,房地产行业仍存三大风险:

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  行业规模已触碰天花板

  过去三年,全年总体销售面积并没有出现更多增长,连续三年都是在17亿平方米左右,2016年的销售面积也接近16亿平方米,所以实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。

房地产行业规模已触碰天花板房地产行业规模已触碰天花板

  由于面积没有增长,一旦面积出现一定的回落,销售的金额也或将出现停滞或回落的状况,由于面积代表了总需求量,所以我们认为行业规模已触碰天花板。

  特别是这刚需这块,对于刚需住宅来说,现在的购买力、整体的需求、未来的竞争,压力都比较大。因为10年前的刚需和现在的刚需从需求总量上来说没有本质性的差异,但购买力上差异巨大,主要原因为10年间的房价上升幅度和工资收入的上升幅度不成正比,即使改善需求会对冲一部分的刚需需求的衰减,刚需整体的总量需求仍会出现大幅度下降。

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  “房住不炒”,房地产金融政策不放松

  在“房住不炒”的大环境下,整体金融政策松动的可能性不是特别大,金融政策对房地产的影响有目共睹,由于目前整体金融环境对房地产没有利好,甚至还有一些压制,所以总的来讲,短期内放水到房地产的可能性很小。

  从4月来看,95家典型房企的融资总额为1104.39亿元,环比下降14.9%%,同比下降16.2%。其中,境内债权融资790.32亿元,环比下降23.3%,同比增长64.5%;境外债权融资82.84亿元,环比下降63.5%,同比下降86.8%。

  一方面境内公司债等发行集中在3月份,导致4月境内债权融资减少;另一方面,由于境外疫情持续扩散的影响,境外美元债的发行盛况仍没有恢复,4月仅有3家房企进行了境外银团贷款,暂无境外美元债的发行,也是导致整体融资水平下降的原因。

  在房企融资收紧、房地产金融政策不放松的压力下,各大房企的资金压力极大,后续更需警惕流动性风险。

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  疫情阴霾下全球经济危机“黑天鹅”

  虽然从4月起,国内的房地产市场开始复苏,但从全球来看新冠疫情尚未停息。 

  短期来看,国内经济完全复苏仍然较为困难,目前迎来的购房潮,一方面是由于前几个月的刚需压抑后的释放,另外一方面也受量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维影响。长远来看,未必持久。

  前几周,我们进行的关于疫情后购房需求变化的问卷中,就出现了21.93%的受访者明显打算放弃置业计划,在全民收入进入下调阶段,68.17%的受访者由于疫情影响,购房预算发生了变化。

  随着全球新冠疫情仍存在较大的不确定性,需警惕疫情阴霾下的全球经济危机“黑天鹅”。

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