楼市“金九银十”:市场符合预期 分化愈发明显

2020-10-17 06:48:50|来源:中国建设报
摘要|

  “金九银十”是楼市传统销售旺季,目前“金九”已经结束,其成色到底如何?研究机构数据显示,在商品住宅新增供应面积大幅增长的助推下,成交面积实现了一定幅度的增长,但是涨幅并不高。房企通过花样营销带来不俗销售业绩的同时,内部分化依然显著。此外,9月土地供应量环比增长明显,成交量小幅回升,土地溢价率回落至历史低位。多个研究机构认为,“银十”业绩值得期待。

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  新房成交超去年同期

  城市间分化明显

  进入9月,楼市传统的销售旺季开启,房企开始加大推盘力度,吸引更多的购房者。克而瑞研究中心数据显示,9月30个重点城市商品住宅新增供应面积3716万平方米,环比增长37%,同比基本持平。虽然楼市供应稳步恢复,但是不同能级城市呈现出显著分化行情。一线城市商品住宅新增供应面积同比、环比均实现大幅增长,二三线城市却呈现环比增长同比下降的局面。

  一线城市商品住宅新增供应面积为478万平方米,同比增长40%、环比增长76%。其中,广州放量最为明显,单月供应量达到了206万平方米,同比、环比分别增长57%、133%,创年内新高;上海商品住宅新增供应面积同比、环比分别实现19%、2%的正增长;深圳因8月供应大增,9月迎来阶段性回调,环比降幅7%,但同比增长37%,依然维持增势,显著好于去年同期;北京整体供应量自7月以来稳步恢复,逐月攀升,9月达到了67万平方米,环比增幅达25%,但是同比下降18%。

  二三线城市新增供应面积3238万平方米,同比下降4%,环比上升33%。但是,不同城市间存在显著分化,一方面,东南沿海城市整体供应维持在高位,杭州、苏州、南京、合肥、厦门、福州等城市同比、环比均实现增长。另一方面,部分城市迎来阶段性回调,重庆、天津、佛山、昆明、郑州、常州等城市9月同比、环比均下降,供应呈现出疲软态势。克而瑞研究中心认为,房企的推盘热情与城市成交热度密切相关,部分成交活跃的核心二三线城市未来供应量仍会显著增长,市场相对羸弱的三四线城市,供应量将会稳步回落。

  在新增供应面积大幅增长的助推下,成交面积也实现了一定幅度的增长,但是涨幅并不高。数据显示,9月30个重点城市整体成交面积为2855万平方米,同比增长8%,但环比微跌4%。克而瑞研究中心认为,这主要因为7月、8月楼市淡季不淡,需求持续释放,导致9月成交增长略显乏力。同样,各城市成交情况呈现分化特点,一线城市成交量相比其他能级城市表现更好。

  一线城市累计成交面积为391万平方米,同比、环比分别增长61%、18%,广州、上海和深圳成交皆创年内新高。其中,广州成交面积为152万平方米,同比增长75%、环比增长35%;上海成交面积为110万平方米,同比增长41%、环比增长12%;深圳成交面积为60万平方米,同比增长67%、环比增长22%;北京成交面积为69万平方米,同比增长62%、环比下降4%。在供应连续两个月放量的作用下,上海成交持续提升,中高端产品成交去化依旧出众。在深圳、东莞政策调控加码后,部分购房需求外溢至周边地区,致使广州市场热度持续攀升,成交再创近年来单月新高。深圳新房市场持续升温,“网红”盘因一、二手价格倒挂,再次出现抢购潮,在一定程度上刺激市场人气。

  二三线城市累计成交面积为2465万平方米,同比增长3%,但环比下降7%。武汉、重庆等整体成交依旧处于二线城市前列,9月成交量均超150万平方米。但不同城市成交表现有所不同,佛山、长春、郑州、合肥等城市成交热度延续,同比、环比齐增;武汉、西安、南宁、南京、无锡等城市成交热度稳步回落,市场表现不及预期。克而瑞研究中心认为,前期出台政策的杭州、成都、常州、东莞等城市9月成交环比皆有回落,可见政策加码对市场预期产生了影响。预判10月,整体成交持稳,规模有望高位维持,介于热点城市均存在不同程度的调控加码,同比涨幅或将收窄。

  一方面,供应量大幅增长;另一方面,成交量增长幅度不及预期,这导致不少城市库存面积有所上升,去化率降低。克而瑞研究中心数据显示,30个重点城市中6成以上城市库存面积环比上升,南京、南宁、武汉等库存环比增幅达10%。同比来看,7成以上城市库存仍处上升通道,武汉、海口、郑州等增幅达50%。

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  房企加快推货节奏

  花样营销助推业绩增长

  为了在楼市“金九”取得优秀的业绩,各大房企纷纷使出营销大招。

  9月初,中国恒大董事会主席许家印召开营销大会,从9月3日起推出全国楼盘大优惠,包括全国619盘7折特大优惠、每日每盘10套一口价、2000元网上定房抵2万元,中国恒大计划在9月、10月两个月合计销售2000亿元。除了传统的折扣营销,近来兴起的造节营销也备受房企青睐。比如,万科上海区域推出“十全九美购房节”,只需9.9元购买“久久券”,购房立减9999元(税前)。此外还送出四重福利——随心出行礼、精美到访礼、锦鲤直播礼、光明合作礼。华润置地则推出“中秋国庆购房节”活动,覆盖全国70多个城市200多个项目,包括特价房源、公寓等产品折上折、三重节日到访礼等优惠活动。

  此外,与渠道联合营销也是房企必备选项。比如,9月17日,碧桂园广清区域携手阿里“天猫好房”推出“碧淘好房节”直播活动,设置3大专场,一次性推出超90套湾区优质特惠房源,覆盖广州、惠州两地8个项目。当日超3万人参与直播活动,24小时内成交2.47亿元。贝壳找房推出“全民新房节”活动,联合万科、融创、绿地、保利等全国数十个品牌开发商推出6.6折特价房、0元秒杀、大牌特惠等多项促销,覆盖北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、沈阳等60多个城市上千个新房楼盘,购房者可以享受到特价房源、购房立减、买房津贴等多种优惠。

  花样营销给部分房企带来不俗的销售业绩。比如,9月中国恒大连同其附属公司实现合约销售金额约831.1亿元,较上月增长约73.8%,较去年同期增长约31.9%,刷新了其单月合约销售金额的历史纪录。碧桂园9月共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约646.3亿元,相较于2019年9月同比增加25.3%,归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约759万平方米,较2019年9月同比增加31.67%。

  克而瑞研究中心数据显示,9月,TOP100房企实现销售操盘金额11905.6亿元,单月业绩同比增长29%。从企业表现来看,在40家典型上市房企中,32家企业单月业绩同比增长,31家企业累计业绩同比增长。虽然头部房企销售总额较大,但是从销售额增速来看,中小房企销售额增速更快。

  对于9月销售金额,部分房企欢喜的同时,多家房企多了几分忧愁。海通证券表示,从9月单月销售金额增速来看,阳光城跌幅最大,同比下跌26.8%;华夏幸福跌幅第二,同比下跌25.5%;新城控股跌幅第三,同比下跌12.7%;荣盛发展、中国金茂跌幅在1%~6%之间。

  中达证券认为,头部房企销售金额在房企的积极营销之下实现了大幅增长,行业销售在传统旺季的表现依旧亮眼。当前行业政策维持稳定,地方的调控政策亦将引导部分过热市场更趋理性。在较为稳定的政策基调和更为健康的市场环境下,全年行业销售有望实现稳健增长。

  亿翰智库表示,总体来看,9月房企的销售业绩较为理想,典型房企销售目标完成率达70%。由于疫情对上半年销售渠道的冲击,房企更多地将货值安排在下半年推出,而9月和10月则更是房企冲击全年业绩目标的重中之重。在追求规模的诉求下,房企将继续加快推货节奏,房企销售的“银十”值得期待。

  土地供应增加

  拿地积极性减弱

  9月土地供应量环比增长明显。据诸葛找房数据中心监测,全国主要地级市9月共供应土地1142宗,环比上涨11.52%,同比下降2.73%;供应规划建筑面积为1.1亿平方米,环比上涨3.97%,同比下跌6.44%。诸葛找房数据中心对此表示,进入二季度后,随着疫情防控形势积极向好,多城推地节奏明显加快,6月供应量达到年内最高水平,三季度随着多地出台收紧楼市调控政策,叠加房地产金融监管持续趋严,土地市场逐渐回归理性,7、8月土地放量逐渐减少,进入9月,土地供应规模环比小幅回升。

  从各能级城市来看,9月二线城市土地供应规模下滑,一线和三四线城市呈现不同幅度的上涨。其中,一线城市供应规划建筑面积546.23万平方米,同比上涨34.39%,环比上涨70.73%,涨幅居首;二线城市供应规划建筑面积3911.62万平方米,同比下跌15.77%,环比下跌17.82%;三四线城市供应规划建筑面积6663.48万平方米,同比下跌2.54%,环比上涨18.63%。从推出楼面价来看,一线城市显著下滑,二线和三四线城市均有所上扬。

  土地供应量增加带动9月土地成交量小幅回升。据诸葛找房数据中心监测,9月全国主要地级市土地成交981宗,成交规划建筑面积为1.02亿平方米,同比上涨0.8%,环比上涨19.4%;成交楼面价为每平方米4262.47元,环比下跌6.6%,同比上涨10.48%;土地出让金为4368.21亿元,环比上涨11.45%,同比上涨11.36%。诸葛找房数据中心认为,9月全国土地成交止跌转涨,成交量有所上涨,但成交楼面价较上月下滑,一方面受成交结构的影响,另一方面在三道红线高压之下,房企拿地积极性有所减弱。

  从各能级城市来看,一二线城市土地成交面积同比、环比均实现正增长,三线城市环比实现大幅增长,但同比微跌。具体来看,9月一线城市成交规划建筑面积450.96万平方米,同比上升9.93%,环比上涨16.49%;二线城市土地成交规划建筑面积4076.24万平方米,同比上涨5.24%,环比上涨3.38%;三四线城市土地成交面积5720.63万平方米,同比下跌2.76%,环比上涨34.51%。三四线城市中,菏泽、惠州、眉山位居成交前三。惠州作为粤港澳大湾区的重要城市,楼市热度持续上升,并且在深圳、东莞政策调控加码后,部分购房需求外溢至周边地区,一定程度上推动惠州市场热度走高,房企布局的积极性较强。

  成交楼面价方面,一线城市均价为每平方米11887.39元,同比下跌22.79%、环比下跌38.88%;二线城市均价为每平方米5479.14元,同比上涨7.15%、环比上涨5.24%。

  土地出让金方面,一线城市为536.07亿元,同比下跌15.12%、环比下跌28.81%;二线城市为2233.43亿元,同比上涨12.76%、环比上涨8.8%;三四线城市为1598.7亿元,同比上涨22.01%、环比上涨43.56%。从具体城市来看,广州土地出让金以317亿元位居榜首,南京和天津位居第二、第三,分别为256亿元和182亿元。长三角区域城市如南京、杭州、苏州等土地市场热度居高。

  9月溢价率回落至历史低位。据诸葛找房数据中心监测,9月全国主要地级市溢价率为12.79%,环比下降3.26个百分点,同比上升5.5个百分点。全国主要地级市溢价率自2019年4季度开始逐渐回升,2020年5月达到年内峰值,但与去年同期相比仍有所不足,处于历史中位水平。溢价率在稳定区间内小幅波动,9月溢价率创3月以来新低。受到多地出台收紧调控政策叠加房企融资政策收紧的影响,房企拿地积极性减弱。

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