正文

  长春土地结构不断变化，楼面价屡刷新高

  Ø 2018年长春经营性成交用地占地面积为465.37万㎡，环比下降4.09%，建筑面积为896.32万㎡，环比下降11.43%，共计62幅。其中，商住用地建筑面积为388.01万㎡，环比上升13.1%，共计39幅。

  Ø 经营性土地成交量最低时期在2015年，2016年开始大幅回涨，近两年土地成交量相对平稳，政店对土地放量的严控，土地储备量不足，使得优质地块被各企业所争抢。

       Ø 2018年经营性土地3月份成交量激增，主要是莲花山区域推出大量的商住用地，2018年朝阳区无土地供应，市内用地稀缺，逐渐外围化，长德开发区和莲花山区域土地放量，政府积极布局新区发展，引导人口流入快速发展区域。

 2018年商住用地土地成交楼板价2795元/㎡，同比上涨11.9%，溢价率28%，环比下降28.35% 。

各区域成交土地中，经开、事道、绿园、长德开发区和空港区这五个区域，溢价率均为0。今年土地热点区域高新北区、高新南区、净月区、南部新城、莲花山。

  供应放量，成交涨幅平稳，存量突破千万，产品结构趋向改善

  Ø 2018年住宅市场供求比上涨至1.20，环比上升幅度达52.07%。

  Ø 2018年住宅供应量1145.49万平，环比上升52.07%；2018年住宅成交量为950.97万平，环比上升14.25%。2018年住宅全年均价为8618元/平，同比2017年上涨16.43% 。

  Ø 整体市场供应以80~100平的标准两室为主，占2018年总供应量的32.4% 。2018年供应量仍然以二房三房为主，占比总数80% 。总价段占比60~80万最高，整体下降了6.6个百分点。

  Ø 南关、高新南、净月、高新北区作为长春市场传统的热销区域表现依然比较活跃，目前统计的区域存量来看，高新南区和高新北区是住宅存量的最大区域。

  2018年经营性成交用地占地面积为465.37万㎡，环比下降4.09%，建筑面积为896.32万㎡，环比下降11.43%，共计62幅。其中，商住用地建筑面积为388.01万㎡，环比上升13.1%，共计39幅。

  从各个区域价格情况图中可见，高新南区是最高区域，是全市内唯一

  房价过万的区域。而房价最高的前五名不去年相比经开区排名上升，

  主要以市场热点区域为主，成交均价不往年相比上涨近1200元/平。全

  年成交均价在8000元/平以下的包括高新北、汽贸、宽城三个区域。预

  计2019年长春市所有区域都将在9000元/平。

  而朝阳区作为保持全市房价最高的区域，2018年跌破万元，主要是

  区域内延迟备案项目导致价格下降。

  根据克而瑞数据决策系统中存量展示，从2006年至2018年年底，全市

  范围内累计可售总量为644.78万平，累计可售住宅剩余套数54188套。

  按照近十事个月的月均去化79.2万平计算，这些存量房源的消化周期是8.12个月，去化

  周期增加了2.7个月。主城区中，高新南区、高新北区、宽城去和净月区整体住宅存量较

  大，超过百万平，但成交量也较大，在2018年成交量均超过百万平以

  上。

  南关区2018年供应及成交均超过百万平，整体呈现供小二求的趋势

  ，主要还是以去化为主，事道和汽贸区在售项目减少，区域内新增土

  关于政策

  展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将

  至。不过，房住不炒、因

  城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。

  市场政策调控强调因城施策，整个长春市场调控以稳为主，主要目

  的仍然是限制房价过快上涨

  。整体政策未来走势平稳，不会有太大的调整。

  关于土地

  018年长春整体市场供应同比大幅上涨，但整体供应量仍然小二市场去

  化面积。在市场存量不多

  的情况下，未来长春土地市场的供应量同比仍然会有大幅增加。

  2018年传统热点区域土地储备不足，未来市场热度将会逐渐降低，

  但是整体莳取土地成本仍将走

  高。市场新增供应热点将会集中在宽城、绿园、北湖、净月等土地存

  量较高区域。

  土地存量低，公开拿地市场竞争激烈，楼板价持续走高。而政店也

  加强了对二企业资金的监管力度

  ，开发商拿地成本越来越大。未来企业拿地斱式将会更加多元化，市

  场上合作开发项目将会增加。

  关于市场

  由二2018年全年市场土地供应不足，2019年市场可售量不会有较大的

  增加，因此，预计2019年的整

  体市场的成交觃模预计将会维持稳定，戒者小幅回落。在市场预售价

  格申报制度以及集中备案降低的

  影响下，预计2019年全年的房地产市场价格将会有小幅增长。

  同时2018年长春商品住宅的库存量虽然小幅上涨，但是仍然处二相

  对比较低的水平。2019年整体库

  存走势仍然是走低，供不应求仍然是是市场的主要表现

  关于产品

  长春整体市场供应仍然以高局、小高局为主，整体市场的成交结极基

  本稳定。小高局成交占

  比在一半左右。

  长春市场洋房产品中舒适性二房以及三房产品占比增加，高局产品

  紧凑三房产品增加。由二

  政店政策调控影响，整个城市带装修产品的占比增加。

  2018年房价快速上涨刺激了改善性需求的释放，强调舒适尺度的产

  品销售占比增大。2019

  年的产品趋势将会持续。

  地供应少，导致上市项目

  减少。