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  乐居东北·长春讯 【楼盘测评】——一线视角，带你买房不迷路！

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：保利天汇

楼盘亮点呈现

  品质装修

  屋顶8层防水，防水涂层均使用经久耐用的施工材料，防水同时有效解决耐高温等问题。窗户为三层中空Low-E品牌塑钢窗，选择ROTO诺托五金工法，经久耐用。 同时门窗采用专利材料防腐。

  精工设计

  厨房橱柜，配置拉篮，无扶手设计，缓冲降噪；烟机灶设置通长挡油板，水槽配备果蔬一体机、抽拉水龙头厨房特配凉霸，排风降温；室内设计贴心小夜灯、卫生间助力扶手。

  路网发达

       保利天汇位于天普路与生态东街交会，辐射“五横五纵”路网，临近东部快速路、净月快速路（建设中）/生态大街、新城大街、临河街等城市交通主干线。

  临近地铁

  距离地铁6号线新城大街站约（建设中）900米，6号线通车后，可与地铁1号线、轻轨3/4号线无缝接驳。

区域测评

净月生态和金融双核心地段

  长春净月高新技术产业开发区位于长春市东南部，区域面积 478.7 平方公里，总人口 43 万人。数据显示，近五年来净月区的住宅成交量都能达到百万平以上，即使在目前的环境下，近两年净月的成交量也是小幅上涨，达到130万㎡。

  生态环境优越

  净月高新区是长春市的生态核心区，地处大黑山脉城区段核心位置，拥有亚洲最大的人工森林，林水面积 243 平方公里，占区域总面积的 51%。森林中每立方米负氧离子含量高达 2 万个，是城区的 400 至 500 倍。

  基础配套完善

  城市配套区面积达 65 平方公里，建成区超 50 平方公里，道路总长度 240 多公里，生态大街、福祉大路、净月大街、临河街等“三纵六横”主干道路与穿城而过。

  发展方向明确

  当前，净月高新区以长春高质量发展“四大板块”战略部署为契机，确定影视文旅、生命健康、数字经济三大主导产业和金融总部、科技研发、生态环保三大重点行业，规划确定 20 个产业生态圈、52 个产业园区、328 个重点招商引资地块。

  净月天泽大路板块，自带改善宜居标签，是长春富人区豪宅板块。这里聚集了华润、万科、中海、恒大、保利、融创、龙湖、伟峰、国信、亚泰等一线及本土品牌房企。沿天泽大路沿线两侧，北侧一直到天普路，南侧一直到净月快速路，一眼望去全是低密住宅，说这里是全长春“富豪”集聚地，也毫不过分。

  目前板块内的龙湖景粼玖序、融创东方宸院、伟峰东域Ⅱ期•掬月府、中海閱麓山等项目也都是各家开发商推出的高端改善项目。板块内大多为120-160㎡的户型，包含洋房、小高、别墅等各类产品。

  板块内配套优越，辐射“五横五纵”路网，临近东部快速路、净月快速路（建设中），地铁6号线建成后，可与轨道交通1/3/4号线轻松换乘；拥有国家5A景区，净月潭国家森林公园等生态资源；占据EBD生态商务区，涵盖王府井奥特莱斯、迪卡侬、麦德龙等诸多大型商业。新城大街学校扩建项目目前正在建设中，系在原有新城大街小学的基础上扩建，建成后将涵盖小学和初中。

交通测评

多维交通 出行便捷

  轨道交通：保利天汇项目距离地铁6号线新城大街站约（建设中）900米。6号线建成通车后，可与地铁1号线、轻轨3、4号线向南延线（建设中）无缝接驳，节约出行时间成本。

  公共交通：1公范围内，有净月1号线（创业服务中心-玫瑰谷）、净月2号线（创业服务中心-先锋会馆）创业服务中心站、净月3号线（天工路地铁站-天盛路福盛家园）天普路站、18路（卫星路-天普路）净月管委会站等10余条公交线路。

乘坐净月3号线至天工路地铁站可换成轻轨4号线、乘坐18路途径东部快速路，至职业学院站可换乘轻轨3/4号线。

  自驾：项目被生态大街、新城大街、天普路、天泽大路等多条主干道环绕，距东部快速路南延长线天普路入口仅700米。

生态大街至生态广场路段，早（7:00-9:00）晚（17:00-19:00）高峰期间，车流量较大，该时间段可考虑绕行东部快速路。

配套测评

商业配套环伺 生态资源优越

  教育配套：项目3公里范围内名校云集。长春市实验中学距离本案直线距离2.5公里，东师华蕴实验学校2.7公里、明泽学校（待建）2.7公里、东师慧泽学校（待建）2.9公里。

  距离项目2公里的新城大街小学即将全面扩建。学校始建于1964年，拥有57年的教学经验。伟峰建设中标新城大街学校建设项目。学校占地面积6.9万平方米，总建筑面积约5.6万平方米，计划投资3.7亿元，是一所九年一贯制公办优质学校，包括新建中学教学楼、新建小学、原有小学改造、食堂、体育馆、报告厅、主席台看台、门卫、场地、场地拆除、室外工程、绿化工程等。升级后的新城大街学校计划在小学设立36个教学班，初中18个教学班。

  医疗配套：项目5公里范围内，有长春月潭医院、康林医院，以及建设中的长春润德净月医院。

  长春润德净月医院（原吉大一院净月分院）为润德集团与吉大一院合作建设，目前正在建设中。位于新城大街与飞虹路交会处，为三级综合医院。医院共设置床位1000张，拟设置诊疗科目包括：内科/外科/妇产科/儿科/小儿外科/眼科/耳鼻咽喉科/口腔科/皮肤科/医疗美容科/肿瘤科/急诊医学科/康复医学科/麻醉科/医学检验科/病理科/医学影像科/中医科。

  公园配套：5公里范围内有南溪湿地公园、亚泰国际俱乐部、省三馆（省博物馆、省科技馆、省美馆），以及净月潭高尔夫球场、净月潭高山滑雪场、东北虎园、5A级风景区净月潭国家森林公园和长影世界城等，自然、人文休闲配套丰富，且质量相对较高。

  净月潭国家森林公园占地面积为90多平方公里，森林覆盖率达到96%以上，被誉为“亚洲第一大人工林海”。森林中负氧离子含量为每立方米2万个，相当于城市空气中负氧离子的400至500倍。

  其他配套：保利天汇项目规划了大量的商业综合体项目，5公里范围内有麦德龙超市、迪卡侬、欧亚净月综合体、巴蜀映巷街商圈、迅驰广场商圈、青怡坊、中东•长春新生活城市广场、五洲国际皮草城和王府井赛特奥莱众商圈。

项目测评

  产品特色：净月生态核心 高端居住区

  保利天汇位于天普路与生态东街交会，项目占地125900㎡，建筑面积390700㎡，容积率2.49，绿化率39%，规划16栋25-27层的高层产品，产品面积段为90-160㎡，共2848户。

  项目主推90㎡舒适两居、105-115㎡舒适三居、140-160㎡阔绰三居产品，全部为带装修交付。物业公司为保利(长春)物业服务有限公司。

  5A级景区净月潭是久负盛名的风景名胜，也是全民健身户外活动基地。把握这一优势，保利天汇因地制宜打造了“六维园林景观”，包括酒店式入户景观、大尺度中央花园、林荫邻里花园、中心草坪湖景观、浪漫卡座花园以及多功能全龄活动区六个主题景区，形成了项目独特的园林风格。

  主力户型分析：卧室、客厅均带飘窗

  1、160㎡ 户型

  格局方正

  标准的四开间朝南布局，整体约14.2米面宽、约9.15/10.75米进深，属于非常典型的“薄透漏”。外侧位置被厨房+餐厅+客厅占据，“一”字贯通式的LDK一体化布局。动静分区，休息区被布置在里侧，远离大门，保证足够的私密度。功能区被细分为11个子区域，每个空间各司其职，尺度适中又避免浪费面积。

  空间宽敞

  客厅、餐厅、观景飘窗一字型延展，7米大开间宽厅与餐厅相连，客厅+餐厅使用面积将近约有26㎡，方正开敞，正是东北人喜欢的那种“敞亮”。打造互动空间的同时拥有了更开阔格局，对于老人、孩子行动更为安全，且家具尺寸选择更加灵活随心。

  私密卧室 全景飘窗

  南向主卧套房约21.1平米，专享独立卫浴、步入式衣帽间，拥有更多私密空间。南北次卧室均连接观景飘窗，延展了室内空间；北向卧室进深也达到约3.75米，超过了绝大多数竞争者，北侧飘窗可使居室更加通透。

  2、90㎡ 户型

  布局合理

  入户门处可设置玄关，方便收纳。封闭式厨房，L型操作台操作方便。卫生间连接南北卧室，干湿分离，方便起居使用，居住舒适度会有很好的提升。

  阳光充足

  客厅开间3.7米，进深3.6米，比例适中，能保证充足日照，加之连接飘窗，房屋采光面进一步加大。客厅与餐厅相连通，方便与多位朋友聚餐，而且也不用担心空间局促。主卧面积11.52㎡，满足居住用途，且带有南向飘窗，既保证了卧室采光也提高卧室使用率。主卧门没有朝向公共区域，增加了私密性。

  动静分区

  将活动的动区空间设计在左侧，一进门就是玄关——厨房——餐厅——客厅，客厅与餐厅相连，会客区空间阔绰又与卧室分区。静区在右，右边是卫生间和卧室。从户型上来看，两者分离，一方面使会客、娱乐或进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互间的干扰。

房价及潜力分析

与周边新盘价格持平

  保利天汇目前起价11000元/m²，均价12500元/㎡。在售楼栋A1#、A2#、A3#、A6#、A8#，在售面积区间为88-160㎡。

  附近新房均价约12500元/m²—15000元/m² 。附近二手房均价约11416元/m²—15748元/m² 。

  区域内其他项目，多为洋房和别墅类的高端改善产品，户型面积125-165㎡。而保利天汇为高层产品，规划有90㎡两室两厅一卫户型。对于有改善需求，但又不想购买大户型的人群，㎡户型购买门槛较低，带装修交付，且物业为保利自持物业，所以综合判断价格较为合理。

  价格潜力：2020年，净月累计成交商住用地608万方，优质地块楼面价在5500-6500元/平米之间，区域内最高楼面价达7214元/平米。

  2021年上半年，净月商品住宅供应79.62万㎡，商品住宅成交62.90万㎡，成交均价为11691元/㎡。从区域角度来看，净月新房市场发展平稳，呈量稳价升趋势，板块量价仍处于市场领先水平，未来仍有发展空间。在板块发展带动下，同时得益于自身较高的品质，保利天汇项目也具备一定的保值和增值预期。

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