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  编者：坚持房住不炒，首轮“双集中”供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

  回顾2021上半年长春市场，涨跌之间，瞬息万变，欲知道长春市场真实走向，且待长春乐居为您把脉这张2021年半年楼市心电图。

  1、土拍：城市外扩力度加大 供地积极

  2021年上半年，长春市实际供应土地占地面积1260万㎡，成交815万㎡；2021年土地流拍率达到34%，对比2020年流拍率13%，上升21%。上半年城市东南延展力度较大，朝阳区、净月区、莲花山是今年上半年的拿地热门区域，其中净月区楼面地价达到5802元/㎡，成为区域之最；东北亚国际博览城位于朝阳-永春新区，总占地172万㎡，使朝阳区成为拿地体量之最。

  原因可能由于：

  一、地块素质较差，区位偏远、配套不足；二、市场供过于求；三、项目价格不能实现预期，以上三点均会降低房企拿地积极性，其次，集中供地政策，也加大了中小房企拿地难度; 2021年上半年楼面地价3247元/㎡，对比2020年3350元/㎡下降3%，主要是受到中韩示范区、永春新区、莲花山多宗低价地块影响；2021年上半年土地溢价率对比2020年下降3.9%。

  2、成交：市场热点成交下滑 项目之间竞争压力大

  2021年上半年长春市商品住宅表现为供小于求态势，商品住宅供应373.42万㎡，同比下降1%，成交309.22万㎡，同比下降2%；预计下半年随着入市项目增加，市场竞争激烈，价格涨幅放缓。

  2021年上半年，净月区领跑南部市场，市场成交量64.2万㎡，供应量85.34万㎡，成交均价11743元/㎡，同比上涨8.6%；净月、南关、朝阳区域开发成熟，在售楼盘多为改善品质项目；高新南、北湖、二道等区域受学区资源、生态资源、商业资源带动，以刚改客户为主；莲花山、汽开、宽城等区域开进城市外围，开发潜力较大，处于区域发展过程中，楼盘性价比较高，刚需客户居多。

  截至2021年6月市场存量982万㎡，去化周期15个月，(去化周期合理区间6-12个月)，市场处于去库存状态。目前市场上以80-90㎡为主力面积需求，占比27%，其次为90-100㎡；动态表现来看，2017年至今，市场主力面积始终为80-90㎡，仍体现较强的刚需性。

       商品住宅区域供求方面，净月、南关、高新等资源型区域产品市场容量较大，且价格为市场领先水平，区域内聚集了较多改善客户，整体成交均价高于城市层面;二道、宽城、绿园等区域刚需为主，量价相互差值较小;城市外围的莲花山、朝阳经济开发区因品牌房企进驻受到购房者关注，量价未来有很大的上升幅度。

  3、单盘成交篇：****0冲78亿元！房企竞争压力逐渐增大

  据克而瑞长春机构数据显示，2021年1~6月份环长春上榜项目成交总金额128.6亿元，占成交总额的32.5%，整体成交占比与1~5月份下降1.6%。前十项目成交总金额78.6亿元，占成交总额的19.8%，整体成交占比与1~5月份相比下降1.4%。

  从热点项目成交来看，整体市场热点成交占比有明显下滑，成交前十，成交前二十的成交占比均有不同程度的下滑。连续两个月成交前二十的项目成交占比均有1%以上的占比下滑，说明市场新增供应逐渐增加，市场集中度降低，项目之间的竞争压力逐渐增大。

  4、未来展望篇：下半年市场供应增加 新项目集中入市

       2021年上半年长春市场发展平稳，呈量稳价升趋势，南部板块量价仍处于市场领先水平，刚需市场绿园、宽城等区域量价平稳,，整体库存量平稳，存销比在合理区间内；土拍方面，三次集中供地攻策决定了下半年仅一次集中士拍，全年预计供应1900万㎡，以供应13000万㎡。

      下半年预计会有大量新品入市，市场成交量将有所上升，预计在400-500万平左右，全年成交突破1000万平难度较大，随着入市项目增多，项目存在密集竞争，导致客户购房趋于理性，预计全年成交均价处于平稳状态，整体均价浮动在3%以内，整体市场库存去化周期或将回落至10-11个月左右，存在一定去化压力但仍处于可控且健康的范围内；政策层面提倡大力保障租赁住房发展，下半年预计释放120万㎡租赁住房用地。