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　　2021年，全国百城商品住宅成交规模预期高位持稳，月度变化呈现“先升后降”的态势，因中央“去杠杆”用力过猛，房企爆雷不断，整体行业信心严重受损，成交增长动能明显转弱。不同能级城市行情相对独立，分化持续加剧：一线城市热度居高不下;二线稳中有增，部分诸如杭州、厦门、南京等东南沿海城市迎来成交大年;三四线加速下行，尤其市下半年以来，短期热度较高的东莞、惠州、清远均面临回调，玉林、钦州等内陆三四线人多钱少，购买力见顶，库存积压，风险持续加剧。预判未来，虽然中央下调存款准备金率、放松信贷来维稳市场，不过介于前期5年高增长严重透支需求，2022年整体成交规模预计高位回落，不过降幅有限。不同城市分化延续，一线和部分二线市场成交有望保持增势，回调压力主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的部分二线和三线城市。

　　纵观近年来百城楼市成交变化，2018-2020年节节攀升，即便2020年遭遇新冠疫情依旧创历史新高，成交惯性延续到2021年上半年，随着信贷收紧，热点城市调控持续发酵，加之此前需求透支，后续成交动能明显不足，预估全年成交面积约5.2亿平方米，较2020年微增2%。

　　纵观2021年以来楼市月度变化，上下半年可谓“冰火两重天，总体走势呈现出“先升后降”态势：传统1-2月“淡季不淡”，整体成交量创近3年以来同期新高，“金三银四”成交热度延续，购房需求平稳释放，3-5月百城月成交量均突破5200万平方米，步入6月以来，成交开始进入下行区间，直至9月成交量逐月下降，“金九银十” 爽约，成交低位徘徊，11月再度探底，百城月成交量仅为3167万平方米，整体成交增长动力转弱。究其原因，一方面疫后购房需求集中放量已然进入“尾声期”;另一方面热点城市调控的持续发酵，围堵各类“炒房”漏洞也在引导居民购房预期转为理性。此外，中央对居民端和企业端“去杠杆”政策也相对严苛，房企爆雷等也使得市场信心明显不足，中高端客户观望情绪浓厚。

　　分能级来看，不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈：一线城市韧性较强，收入渠道的多样使得居民购买力相对充裕，成交占比波动上行;二线城市则呈现出平稳态势，占比基本在50%左右波动，城市内部分化加剧，涨多跌少，以厦门、杭州、南京、福州为典型的东南沿海城市，涨幅均在30%及以上;而诸如郑州、昆明、南宁、西宁等中西部内陆城市，下行显著;而广大三四线城市回调加剧，跌多涨少，尤其是步入2021年下半年以来，市场一再探底，11月当月成交占比仅为40%，部分河南、山西、山东等中部三四线已然出现了首付分期、降价折扣等营销手段齐上依旧难以拉动成交的情况，居民购买力透支已是不争的事实，未来市场的成交表现难言乐观。

　　12月中央重新定调房地产和降低存款准备金等向市场释放看好预期，房企于货量充裕、市场积累好的二线城市集中补货，以求年底销售翘尾回款。分能级来看，二线城市是12月供应主力，一线和三四线城市间存在分化现象。12月30个重点城市整体供应2607万平方米，环比增11%。其中二线城市环比增19%，西安、成都、杭州、长沙、合肥、重庆、宁波、苏州、济南等均供应放量。一线和三四线城市分别环比降5%和6%。三四线城市中无锡、徐州、珠海供应如期放量，但东莞和佛山环比回落明显。受此影响下，预计全年商品住宅供应面积同比下降12%。

　　新房成交：先升后降，高位维持，一线大增，三四线显著回调

　　2021年前11个月，全国商品住宅月度成交表现二季度起“急转直下”。信贷收紧压力下单月规模“6连降”、同比降幅不断扩大，至11月同比降幅扩大至39%，前11月累计同比仅增1%。一线城市和成交超千万方的二三线大城尚且坚挺，杭州前11月成交超2千万方，累计同比大涨51%;上海、深圳、武汉、成都等累计同比增超15%。三四线规模则全面下滑，前11月累计同比降6%。

　　在多城年末信贷审批放宽和房贷利率下降的背景下，此前观望和积压的购房需求迎来一轮集中兑现。分能级来看，一线城市中上海和广州12月分别环比增21%和18%，全年分别增15%和5%;一线城市整体全年同比增14%。二线城市12月环比增15%，厦门、成都、武汉和合肥等环比放量显著。受此促进下二线城市全年增2%。三四线城市分化加剧，东莞、佛山成交环比飘红，无锡、惠州等城成交惨淡。

　　基于30个重点城市月度商品住宅成交数据，经计算全年商品住宅成交面积将正增1%，一线城市表现最为坚挺，二线城市年末出现翘尾行情，三四线城市进一步分化。