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  乐居买房讯2022年行将过半，楼市跌宕起伏牵动无数人心。疫情反复发作，经济社会发展面临挑战，房地产市场亦遭受波及；二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

  在这样的大环境下，2022上半年的长春楼市交出了怎样一份答卷？全新的楼市周期中，普通购房者又该如何抉择？

  因城施策精准纾困 长春市政府释放积极信号

  2022年1月24日，吉林省2022年经济工作会议上提出，要推动房地稳楼市要坚守“房住不炒”产市场运行再稳健一点，鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房；长春市落实好重点高校毕业生安家费以及国家领军人才购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房；长春市落实好重点高校毕业生安家费以及国家领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准，有关支持政策有效期延长至2022年6月30日。

  此政策强调，摆脱对“土地财政”的过度依赖还需要不断完善房地产长效机制，持之以恒推动产业转型升级。要科学设置住房发展规划，避免脱商人口和

  产业的发展实际，盲目上马过多房地产项目，最终造成楼市供给过剩。结合长春

  市2021年出台的人口和产业政策，均为长春的长远发展奠定了坚实的基础，随着城市新区新型产业的落地，长春西南“汽车城”及长春东北“先导区”均会成为重要的房地产增长极。

  2022年05月06日，《长春市人民政府办公厅关于有效应对疫情影响促进房地产市场平稳发展和良性循环若干措施的通知》（长府办明电〔2022〕11号）发布，提出20项利好措施，如：阶段性降低公积金贷款首付比例、减轻个人住房消费负担、继续落实购房补贴政策、支持税收减免、调整商品房预售资金监管政策等。

  人才购房补贴升级，不但最高额度提高至50万元，还将扩大至购买二手房的范围；进城农民购房补贴升级，由原来的80元/平提高至200元/平，并将范围扩大至二手房；同时延长人才和进城农民购房补贴期限至2022年6月30日，消费券政策不变，发放额度还是5000万元，用于汽车家电消费发完为止，补贴升级，说明市场预期看低，购买力、消费信心还有待于恢复。

  5月14日，长春市召开应对疫情影响支持市场主体纾困新闻发布会，为和企业共渡难关、恢复经济发展，长春市陆续制定出台了支持市场主体纾困“24条”、促进消费回补和潜力释放“29条”、帮助中小微企业和个体工商户纾困“28条”等系列政策文件。全市统筹安排2亿元消费券、3亿元房租补贴、1亿元购房补贴

  土地供求同比大幅下跌，去库存时代提前到来

  2022年3月，长春这一波疫情来势汹汹。4月28日，解封首日，长春市规划和自然资源局发布了长春市区 2022 年度国有建设用地供应计划。根据长春2022年供地计划，住宅用地供应计划总共推出106宗地块，其中包含59宗商品住宅用地，占比55.66%；以及9宗租赁地块、38宗棚改用地。住宅用地606公顷，其中商品住宅用地341公顷，租赁住宅用地61公顷，棚改住宅用地204公顷。

  据长春市规划和自然资源局的披露，在区域分布上，长春市本级计划供应509公顷，同比下降69%。(商品住宅用地269公顷、租赁住宅用地49公顷、棚改住宅用地191公顷)。其中五个主城区计划供应299公顷(商品住宅用地116公顷、租赁住宅用地34公顷、棚改住宅用地149公顷)，六个开发区计划供应210公顷(商品住宅用地153公顷、租赁住宅用地15公顷、棚改住宅用地42公顷)，基本达到均衡合理布局，同时满足了重点区域的住房增长需求。

  土地市场开局不利 房企拿地意愿下降

  土拍方面，本地房企资金受限不能拿地；品牌房企全国布局，南方供地城市收益更高更稳，长春当前地价水平粗算利润基本均在5%利润线以下，房企资金有限情况下更多倾斜到南方城市。

  2022年度首次住宅用地集中出让活动于5月底进行，最终仅绿园区1宗宅地成交，经营性用地成交建面同比下降98%，仅为21年首轮土拍成交量的1%，后续将持续控量，兼顾核心和近郊板块。其中商住用地成交量8.2万平(规划计容建面)，成交1宗定向棚改用地，预计后续也将以央国企为拿地主力，22年地市明确控量稳价，优质宅地或将引发竞拍；周边县市中德惠市本月也成交1宗，月度合计成交2宗，成交建面12.6万㎡，同比下降94.4%。年内目前成交总建面24.9万㎡，同比下降98.1%。1-5月成交楼面价为3641元/㎡，与去年同期相比下降61.6%。

       2022年1-5月长春市住宅用地成交总价最高地块位于绿园区，宗地编号为220106008002GB00217W00000000、220106008002GX00110W00000000，地块四至位置为东至中小学用地、南至隆化南路、西至乙三街、北至A2地块，总用地面积45442㎡，规划建筑面积81796㎡，容积率大于1.7且小于1.8，规划用途为普通商品住房用地。该地块于5月30日成交，拿地企业为万盛禹实置业，成交总价2.58亿元，楼面价3153元/㎡。

  住宅市场整体走势下降 供小于求

  2022年1~5月份环长春上榜项目成交总金额33.4亿元，占成交总额的30.7%，整体成交占比与同比去年下降3.4%。前十项目成交总金额21.1亿元，占成交总额的19.4%，整体成交占比与同比去年下降1.8%。1-5月市场处于筑底期，住宅成交86万平，疫情影响同比下挫7成。5月逐步复工复产后，周均来访99组，已恢复至去年同期的75%水平，普遍项目来访环比增加4-6成，但新增成交仍需积累期。6月多盘有少量加推计划，或将带动成交量环比上涨，政策双重刺激下，客户出手意愿或有改观，库存压力将持续减小。年中节点将至，“特价"抢销未止，或将迎来波次收客，衍生小窗口，热点区域市场流量仍有机会，抢客卖房已成常态。

  从上榜项目成交来看，成交前二十的项目成交金额同比下降69%，成交前十项目金额同比下降68.4%。成交热点项目在疫情情况下，项目成交下滑更加明显。在疫情之前卖的越好的项目，在本次疫情当中成交下滑的越明显。

  2022年3、4月份，因受新冠疫情影响，销量停滞，库存不变，商品住房消化周期增至29个月。

  1-5月长春住宅市场整体供销走势下降，总供应42.6万㎡，同比下降82.3%；成交78.2万㎡，同比下降69.5%。在3、4月疫情封控结束后，5月份出现回暖，单月新增上市19.1万㎡，成交22.6万㎡，但同比仍有所下滑。2022年截止5月底总体上供小于求。

  价格方面，5月份单月均价有所回暖，达9987元/㎡，环比大幅增长，较去年同期上涨1%。1-5月整体均价为9644元/㎡，同比下降0.1%。

  2022年1-5月份，长春商品住宅项目销售金额排行榜TOP10合计销售金额为18.3亿元，同比下降71.4%，本月TOP10门槛值提高至1.3亿元。

  排行榜前4位的项目销售金额均超2亿，其中中铁·长春博览城持续热销，以3.1亿的销售额排在首位；第二位是万科·荣光路59号，销售金额为2.4亿；万盛·麓湖云境排名第三，销售金额为2亿。

  2022年1-5月份，长春商品住宅项目销售面积TOP10合计销售面积为18.7万平，同比下降67.7%，排行榜前三位项目销售面积均超过2万平。

  其中，中铁·长春博览城荣登销售面积冠军宝座，销售面积3.9万平；万盛·麓湖云境以2.2万平位列第二；万科·荣光路59号以2.1万平的销售业绩紧随其后。

  2022年1-5月份，长春商品住宅项目销售套数排行榜TOP10合计销售1924套，同比下降65.7%。中铁·长春博览城项目以378套的销售业绩排在销售套数排行榜首位，表现突出；万盛·麓湖云境以263套位居第二；万科·荣光路59号紧随其后，成交223套。

  长春新区重拾销额冠军，宽城区成交套数突破400+

  5月净月区成交均价最高，为12136元/㎡，同比上涨5.74%；新区本月销售面积4.11万㎡，成交面积最高；宽城区本月成交套数408套。销售额本月冠军为长春新区，为4.747亿元。

  二手房方面，疫情致使长春二手房挂牌房源跌至2021年至今以来的最低点，活跃用户数量再度环比大跌，市场整体表现低迷，挂牌量出现大幅回落，3月二手房挂牌量环比减少35%，同比减少58%，在架房源为一年多以来的最低点。但挂牌价受疫情影响相对较小，二手房挂牌价在2021年四季度开始持续下跌之后，在3月份已经出现止跌的情况。

  新房销售逐渐回暖 万科龙湖新盘尤受追捧

  2022年1-5月份，长春房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为49.7亿元，同比下降66%；销售面积TOP10企业合计销售面积46.9万平，同比下降65.8%。

  万科表现优异，以10.2亿元/9.4万平的销售业绩夺得销售金额、面积排行榜双榜冠军；大众置业以7.2亿元/7.2万平的销售业绩获得销售金额、面积榜双榜第二名；同时龙湖集团以5.8亿元的销售额位居销售金额榜第三名；中国中铁以4.7万平的销售面积位居销售面积榜第三名。

  受疫情冲击巨大 客户观望心理加重

  新房方面，长春市受疫情冲击巨大，3-4月期间楼市几乎停摆，市场急速降温，全市主流项目成交量遭遇“腰斩“，3月10日起，各售楼处基本处于关停状态，无客户到访。在近年市场持续低迷的前提下，市场修复难度进一步加大。3月9日后无新增批售，无新项目入市，仅有3个项目小幅加推，各项目新品供应基本进入停滞状态，以去化现有库存为主。预计今年长春土地市场，会出现量价齐跌的现象。

  市场持续低迷使客户持币观望心理加重，对楼市已形成主观降价预期；产品需求已在价格、配套、品质等因素的基础上，附加物业服务，健身环境及邻里素质等众多考量因素，成功销售的难度再次升级。

  值得注意的是，当前楼市虽回温缓慢缓慢，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。如何精准高效地锁定最适合自己的好房子，并尽可能争取到好价格、享受到好服务，是购房者往往更加关心的问题。

  天猫好房“回血618”年中大促将于6月10日至6月30日举行。活动再次推出“回血红包”玩法，并首次覆盖新房、二手房、租房全业态，为广大购/租房者提供拉人助力最高得6180元购房补贴的惊喜福利。

  活动期间，还将有一大批优质店铺登陆天猫好房，带来精选项目、房源和限时优惠；“好房大买手”“好房一线”“总裁价到”直播IP再度登场，持续上线特惠好房、解锁置业干货，鼎助购房者在2022年中之际，觅得心仪项目，圆梦理想新居。

数据来源：中指数据CREIS，克而瑞，58安居客房产研究院