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【易哥说】

随着经济转暖，2023年第一季度的房地产市场已经出现了一些积极变化，主要体现在销售端和投资端整体增速的提升上。那么进入第二季度，房地产市场能不能延续热度，继续回升企稳？克而瑞研究中心，从7个层面，对二季度行情做出了预判。

政策：供需两端金融支持加码

展望二季度，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。

地方将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励，一线及强二线城市局部放松远郊区域限购、下调落户门槛、下调二套房首付比例、优化普宅认定标准等均是可选项。弱二线及三四线全面放开限购限售，加大财税激励力度和精准度。房企尤其是头部优质企业融资环境将明显改善，而对于出险房企仍需去杠杆、降负债。

行业：筑底趋稳

1-2月整体房地产市场出现积极变化，主要表现在市场销售转暖、投资端降幅明显收窄。当前房地产市场还是处在调整阶段，一季度新房销售主要源于积压购房需求的集中释放，后续销售规模和增速回升的持续性或将不足。

企业端投资全面回暖仍难度颇大，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不容小觑。

房屋新开工和竣工规模已由底部回升。随着房企资金面情况改善以及停工项目陆续被盘活，后续建安投资在上半年仍将呈现积极回升的态势。

土地：聚焦高能级城市

2023第一季度，受预供地新规影响，一季度实际入市地块数量大幅减少，预计二季度土地市场供地速度将有所加快，但是在当前房地产行业整体库存承压，真正加快土地出让步伐的仍将是少数热点城市，对于大多数城市而言，二季度土地入市速度的增加，还是应当视作对于一季度供地不足的周期性补充。

二季度成交规模将周期性回升，土拍热度能否延续仍有赖于楼市回暖情况。今年上半年投资压力依然较大。央国企依然是整个土地市场的主力。城投托底压力较大，将逐渐退出核心城市土地市场。受到去年年底三支箭利好的民企有补仓动力。在房企流动性偏紧、三四线城市库存压力尚未明显缓解的当下，聚焦高能级城市仍是上上之选。

城市：复苏动能不稳固

2023年一季度，整体楼市点状复苏，“银四”或将延续“金三”热度，二季度整体新房成交规模环比将有所回升，但复苏动能尚不稳固，二季度同比大概率持稳或小幅微降。

各城市分化行情预期延续，热点城市个数减少，北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。而多数城市或将在阶段性放量后重回筑底状态。

因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”，第二季度将成为第一个集中入市点。一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域，弱二三线城市则面临供应持续缩量。

营销：回暖持续性存疑

前2月虽然市场传来成交暖意，但仍是属于部分城市。在3、4月供应高峰来临的情况下，整体的市场环境未明朗，回暖持续性存疑。在此情况下，期房项目的折扣力度也变得相对不是很清晰，不过部分去化不好的存量现房项目企业还是期望较快出清，可能会有较大力度的折扣。

对于项目营销，企业未来还是可以将营销力度集中在以下三点：一，是持续加大社群营销力度，增加业主以及准业主的归属感；二，是通过直播等品牌活动加大品牌宣传以及项目推介；三，是加强对于企业产品交付相关内容的推广，对企业保交付、保质保量交付等购房者关心的问题持续营销推广。.

业绩：运营改善还在销售端

短期来看，目前行业信心仍处在历史相对低位，二三季度企业销售能否延续稳步修复的预期，还取决于居民需求和购买力的恢复情况、以及企业整体的供应规模。2023年行业规模的乐观预期是止跌。

企业运营改善的核心还是在销售端。一方面，出险房企仍应以保交付为主要目标，其他规模房企也需保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼。另一方面，在行业调整期下，企业也更应该回归产品，加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，在日趋加剧的行业竞争中强化发展优势。

融资：债务到期压力仍较大

虽然当前已出现融资政策利好，但融资开闸仍仅限于优质房企及白名单房企，整体行业面融资仍未有全面回暖，多数民营房企融资难、融资贵的问题仍有待解决，房企的债务压力依然较大。

当前，不动产私募投资基金已从投资范围上重新开放了对普通住宅、公寓等非经营性住宅项目的投资，将范围扩大至包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房在内的特定居住用房以及商业经营用房和基础设施项目三大类资产。结合不动产私募基金的试点政策，未来Pre-REITs作为项目发行公募REITs之前的一笔过桥融资，也将加速发展。