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  城市轨道交通建设面临前期资金投入大、资金收回时间长的特点，这给地方政府带来了巨大的财政压力。故各地开始探索通过轨道交通物业综合开发来反哺轨道交通建设和运营的亏损。近两年，轨道交通物业开发收入占资源经营收入比重持续上升，各地越来越重视并积极实践轨道交通TOD开发，并将TOD作为城市轨道交通企业可持续发展的重要路径和战略选择。

  资源委员会单位成员中历年资源运营类型分别是：物业开发、物业租赁及管理、车站商业、传媒广告、信息通讯等业务。截止2019年底，超30个城市均有经营车站商业、传媒广告、信息通讯三类资源。其中物业租赁及管理有23城涉及，物业开发有17城涉及。五类资源有经营的城市有北京、上海、广州、深圳、天津、南京、重庆、杭州、长沙、贵阳。

  土储规模：近年来下行趋势逆转

  2019年，全国城市轨道交通物业开发土地储备规模下行趋势发生逆转，当年土地储备规模达到4812.12万平方米，同比增长635％。其中主要是长沙、南宁轨道交通土地储备规模较大，合计约为3754.39万平方米，可见这两个城市未来TOD开发潜力巨大。

  土储规模决定了未来城市TOD发展潜力。从各城市土地储备规模来看，2019年，长沙轨道交通物业开发土地储备达到3072万平方米，占全国总土地储备的64％；南宁轨道交通物业开发土地储达到682万平方米；成都轨道交通物业开发土地储备达到321万平方米，珠三角地区土地储备为266万平方米。其他城市的土地储备均不到百万平方米，相对较低。

  开发规模：逐年递增 以住宅为主

  全国轨道交通物业开发规模呈现逐年递增趋势，2019年物业开发面积达1202.57万平方米，同比上涨78.1％；累计面积达到4234.13万平方米，是2018年的1.85倍。2019年各地主要在住宅、商业地产两个方面有所发力，这两类物业在2019年开发规模增长较明显。

  从各城市物业开发规模来看，2019年全国有3个城市开发规模超过100万平方米，分别为青岛、成都、杭州，此外兰州、南宁、北京3城开发规模超过50万平方米。开发规模较高的城市“阵容”与2018年基本相似，较大的变化主要为南宁取代深圳进入城市前5名。结构上看，目前各城市物业开发还是以住宅为主，但杭州、兰州、南宁、武汉、济南5城物业开发中商业也占有较大比例。

  经营规模：近6400万平方米 自持商业物业占比近半

  2019年，全国城市轨道交通物业开发经营规模为6396万平方米，同比增长229.85％。其中，在建物业开发面积为2269万平方米，占全部经营面积的35％；自持商业物业可租赁面积为2958万平方米，占全部经营面积的46％；商业物业管理服务面积为1169万平方米，占全国经营面积的18％。

  从各城市物业经营规模看，2019年贵阳、深圳2城市超过了1500万平方米，其中贵阳排名****，经营规模超过2500万平方米。

  开发收入：2018年起开始高速增长 预计未来仍将提高

  全国城市轨道交通物业开发收入高速增长始于2018年，主要是受当年各城市物业销售规模驱动。2019年物业开发收入接近335亿元，增速较上一年有所下滑，但仍维持在30％以上。从发展趋势来看，由于2019年物业开发规模提升，因此可以预计未来城市轨道交通物业开发相关收入仍将有所提高。

  从各城市物业开发收入来看，2019年有7个城市物业开发收入超过10亿元，城市数量与2018年一致。城市中以深圳收入规模为最高，达到140亿元，其次为杭州，收入超50亿元。

  经营收入：增速逐年提高 7城收入破亿

  2019年，城市轨道交通物业经营收入接近25亿元，较2018年增56.81％，呈现加速增长态势。2017-2019年城市轨道交通物业经宫收入增速逐年提高，其中2017年增速为13.28％，2018年为36.56％。从历年的增速变化趋势可以发现，目前全国城市轨道交通物业经营收入还处于高速成长期，而随着未来各城市轨道交通TOD发展，持有物业规模将继续上升，物业经营收入还将持续增加。

  从各城市物业经营收入来看，2019年有7个城市轨道交通物业经营收入超亿元。相比2018年，变化较大的是深圳超越北京，成为****。

  开发收益：大多数城市处于TOD物业开发探索和起步阶段 整体收益不高

  自2018年起，全国城市轨道交通物业开发收益收较之前显著提高，到2019年已接近160亿元，较2018年增长77.24％。

  从城市维度看，2019年全国有5个城市的城市轨道交通物业开发收益超过10亿元，较2018年增加了2个城市。从城市构成来看，除了深圳2018年收益达到10亿元以上外，其余4个城市均为首次超过10亿元。由于当前大多数城市尚处于轨道交通TOD物业开发探索和起步阶段，更多的处于投入期，尚未实现规模收益，同时，大量的自持经营性物业需要长时间的培育，使得轨道交通物业开发与运营整体收益不高。

  未来发展规模空间：或将达到5.5万亿

  2020年，全球遭遇了新冠肺炎疫情，无论轨道交通行业还是房地产行业场受到了较大的挑战。在这一背景下，预计全国城市轨道交通TOD发展将受到一定程度的影响，土地储备、开发规模、经营规模、开发收入等指标可能会有一定幅度的下降。2020年，轨道交通规划建设获批有所放缓，当年共有徐州、合肥和济南三个城市的轨道交通建设规划获批，深圳、厦门和福州三个城市的轨道交通建设规划调整获批，获批里程454公里，仅占2019年获批里程的66％。2020年我国启动了新基建战略，“十四五”规划提出加快建设交通强国，相信在这一背景下，城市轨道交通在未来较长一段时间依然是我国经济发展的“定海神针”，而房地产则继续担当中国经济的稳定器与压舱石，故城市轨道交通TOD在这两大行业发展的强劲支撑下，将实现稳健发展。

  中国城市轨道交通TOD发展主要集中在两个方面：一是围绕站点及周边土地的开发；二是围绕车辆基地及周边土地的开发。根据我们的测算，围绕站点及周边土地的开发有望实现5.1万亿元的市场模空间；围绕车辆基地及周边土地的开发有望实现4000亿元的市场规模空间。未来，中国城市轨道交通TOD发展规模空间将达到5.5万亿元。

  自2018年国家调整了城市轨道交通建设审批条件来，截至2020年10月9日，全国新获批城市轨道交通建设规划累计里程达到2215公里，线路98条，站点1276座，建设周期集中在2018-2025年。

  从站点综合开发来看，根据2018年-2020年10月获批轨道交通建设规划情况，全国规划建设轨道交通1276座站点，若以50％的开发比例，按照每个站点平均开发用地面积20公顷计算，可得规划站点综合开发用地总面积将达到12760公顷；若按照平均容积率2计算，可得规划站点综合开发建筑面积达到25520万平方米；如果按照全国商品房销售均价2万元/平方米计算，则未来城市轨道交通站点TOD发展规模将达到5.1万亿元。

  从车辆基地综合开发来看，根据2018年-2020年10月获批轨道交通建设规划情况，全国规划建设98条轨道交通线路，根据现有线路配置车辆基地的比例，按照平均每条线路配置1.6个车辆基地，则规划建设轨道交通车辆基地数量为157个。由于轨道交通车辆基地开发条件要求较高，所以整体车辆基地上盖开发率较低，若以30％的开发比例计算，每个轨道交通车辆基地平均用地面积大约30公顷，计算得到全国轨道交通车辆基地开发用地总面积将达到1411公顷；按照1.5的容积率计算，可得规轨道交通车辆基地上盖开发建筑面积将达到2117万平方米；如果按照全国商品房销售均价2万元/平方米计算，则未来城市轨道交通车辆基地TOD发展规模将达到4234亿元。