2021年,全国房地产开始了周期性调整,楼市政策不断调整,市场正在降温。在这样的大背景下,房价已不像过去那么稳定,那要怎么买房,才不会出错?
李嘉诚曾在一次采访时说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!”这套理论一直被业界奉为经典。不管是商办还是住宅,占了好地段才是王道。
过去人们买房时提及地段,符合以下两点就能称之为好地段:一、在市中心,小点也无妨;二、离公司近,偏点也可以。
现在的情况可能出现了变化。
中心地段不再是好地段
90后一代逐渐成为买房大军中的主力军。从实际情况出发, 大多数年轻人不具备直接在城市核心地带买房的能力,但可以在城市周边区块进行选择。
这一届年轻人的到来也改变了人们对住房的要求:居住舒适度成了重要考虑因素,他们更希望住的大一点,房子新一点,环境好一点。
一些大城市的市中心,存在着数量不小的老住宅区,房屋要么小,要么老,又处在地价颇高的核心区域。即使能买下来,住着也不是太舒服。所以现在的刚需购房者更愿意“牺牲”一些通勤时间来选取更符合自己心意的居住环境。
大城市地铁网络的完善,延展了城市的范围,也把通勤时间控制在合理的范围里,这为他们提供了广阔的选择空间。
在大城市,因为地铁链接起了中心区也次中心区,“好地段”的定义已经不仅局限于城市的核心区域了。随着购房需求的改变与生活理念的变迁,次中心区也隐隐盖过了中心区的风头,未来老城区的位置优势或许不再吃香。
买在哪个地段,能升值?
规划中的新城区有着孕育“好地段”的机会,那么在新城区里有发展潜力的好地段要怎么辨别呢?
有个简单粗暴的办法,那就是看这个城市对一片区域的规划,也就是所谓的控规。政府对于一个区域的规划影响非常之大,可以说直接决定了这个区域未来的发展。
这个花花绿绿的图片就是控规图了。
一眼望去就能明白,正是这颜色上区别决定了不同地块的用途。但是颜色太多也不好记,看控规图时重点关注个别颜色就好,代表商业区的是红色块,代表住宅区的是黄色块。
红色块和黄色块面积上的比例,直接决定了这块地未来的发展。如果这片区域都是黄色块,就说明这是一个居聚居区卫星城;如果大部分是红色的商业用地,那就代表着未来商业上的繁荣,以后少不了商场、写字楼。未来在这里工作的人必会倾向于在附近买房或租房,房价和租金就有了保障。
看控规判断地段也有技巧。一块区域里,红色块占比更大的可以优先选,商业写字楼未来不会少。但是要注意产品的属性,在商业用地做商办性质的公寓的话,居住需求被分摊了,周边的住宅价格就要受到影响。要先盖住宅,再盖写字楼的,写字楼盖好了,住宅就好升值了。
“地段”也不是唯一标准
买房不能不看地段,也不能只看地段。
处在优质学区内的房子,仅凭着教育资源的优势也可以保持价格的坚挺。
控规只能作为参考,因为同样也存在着规划的很好,但是城市经济跟不上,“理想很美满,现实很骨感”的现象,这种情况下地段也不会有太大的升值空间。
“唯地段论”经久不衰,但买房的标准在不断更新。人们对房屋的需求、对住所的定义都在变,可能会再次改变“好地段”的定义。
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