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在全国全力以赴“保交付”的浪潮中，郑州率先针对房企停工项目、烂尾楼开出四副“药方”，包括棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房。

7月27日，郑州市政府相关部门日前召开房企项目情况汇报会，会上，郑州提出四种项目纾困模式：一是“棚改统贷统还”模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；二是资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；三是资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；四是销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

郑州此次提出四大创新模式，针对不同房企的困局通过全方位的措施来积极面对，让“保交付”终于有了新的进展。

而在四个由政府兜底的方案中，“棚改统贷统还”模式最受关注。如会议结束后，融创即向相关部门申请，融创在郑的7个项目，其中6个以“棚改统贷统还”模式开发。

早在2014年三四线城市棚改货币化大潮的时候，“棚改统贷统还”就在多个省份实践过，只是那个时候开发商正是高速发展的黄金期，根本无需吃“大锅饭”，也没有融资困难的问题，如今“棚改统贷统还”再现其实也就是国家开发银行为棚户区改造提供的一种融资方式。具体指政府指定一家融资平台统一向国开行申请棚改贷款额度，投入到各个项目后，再由该平台统筹安排偿还资金。

在郑州下发的《棚改安置房项目统借统还资金管理办法》中，明确统借统还的主体为郑州地产，由郑州地产集团和河南资产联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。

相比出台融资政策，郑州助力“保交楼”的手段更加务实，也可能是最见效的。同策研究院研究总监宋红卫认为，化解此轮危机最核心的问题是融资渠道，要使项目复工，初始资金未必要求很多，只是由于企业信用问题难以融资，此时地方政府部门火速出手且态度坚决，帮助在建项目背书和协调融资，优先解决在建项目复工问题，更好稳定群众情绪，最终完成“保交付”、化解此轮房地产危机的重要方式。这甚至比简单的融资政策要更为务实有效。

“棚改统贷统还”这一创新的纾困方式能在全国推广吗？其他城市的能不能直接抄郑州的作业？

笔者认为并不能。以融创为例，7个项目中6个申请“棚改统贷统还”，但这个是专项贷款，也就侧面说明，融创在郑州的烂尾项目中7个有6个是安置房。

在当下的郑州，安置房才是最容易暴雷的项目。为什么出现这样的问题？

郑州早期城改的浪潮中，主城区普遍采用“安开比”的建设模式。即捆绑安置土地建筑面积与相对应开发的土地建筑面积的比例。开发商作为安置房建设主体，同时给予合理面积的商业开发模式。本该由政府承担的拆迁款将先由开发商进行支付，后期再由政府给予土地返还款。这一比例通常为成交价款的 65%。但实际拆迁过程中，开发商支付的成本却可能是成交价款的两倍。

开发商不仅承担了部分原政府主导开发的职能，而且付出了很高的成本，现在由于资金紧张导致安置房和商品房双双搁置，为了保障拆迁人员的安置，“棚改统贷统还”通过把将开发商主导的安开比模式转变为政府主导的模式。

利用国家棚改的政策机遇，将安置房包装为棚改项目，其建设主体由开发商转变为政府平台公司，同时，利用市级平台等作为统贷统还主体，与各县市区成立合资公司，市级转贷平台对合资公司进行转贷。 

“安开比”模式是郑州相对成熟的建设开发模式，而“棚改统贷统还”是与之相对应的帮扶方式，对于此种类型的烂尾项目可以借鉴，并不能完全适用所有城市。但郑州对症化解房地产难题的思路是值得借鉴的。

以上文章来源于同策资管 ，作者同策研究院