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最近，存量房贷“降息”的呼声很高！

不过，从央行“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定”的表态看，似乎希望并不大。一方面，央行在讲这句话的时候，前面加了个大帽子——“市场化、法制化”。也就是，不能因为购房人“月供压力大、消费不得力”这种情绪化表达，就认为可以变更合同。

严肃点讲，首先要遵循合同法！

记得去年11月发布的金融“16条”（银发[2022]254号文），里面写的非常清楚：鼓励商业银行发放“保交楼”配套贷款，贷款期限内不下调评级，产生不良的，不对机构和个人追责。但是，发放了几笔？少之又少！白纸黑字写的很清楚了，银行依然不执行，为啥呢？

也有个大帽子，要遵循市场化、法制化、商业可持续的原则。什么意思？就是自主自愿，不能强制。基于风险控制、“成本-收益”的平衡，银行觉得不能提供“保交楼”配套贷款。

对银行这样的选择，央行也没办法！

回到主题。银行和借款主体（个人或企业）签订的合同，是受法律保护的。银行是商业机构，赚钱是第一要务。而且，在财政困难的情况下，在国家需要用钱来把控宏观的情况下，对银行这种利润“大奶牛”央企，不管是总利润，还是资产利润率，考核只会更加严格。

根据财信证券的数据，2023年一季度，银行业净息差为1.74%，首次跌至合理水平以下；资本利润率为9.3%，已无法支撑行业内生性资本补充。未来，存款利率下行的空间相对小了，而为了激励企业投资、居民消费，贷款利率还得下降。继续降息，岂不是把银行放在火上烤？

那么，是不是存量房贷利率就难以下调了呢？也不是！

首先，我们要搞清楚一个问题是，为何产生房贷“高利率”。存量房贷利率比较高的时期，应该是2016-2021年上半年，也就是最近两轮楼市回升期，一是2016-2018年的棚改和去库存时期，二是2020年疫情后到2021年上半年疫后纾困期，这两轮楼市回升期有什么共性呢？

一是，房价的暴涨。

二是，货币的放水！

由于房价快速上涨，居民愿意“加杠杆”买房。所以，那段时间央行不停地上调按揭利率。但由于房价上涨预期强烈，即便按揭利率不断上涨，也阻挡不了居民加杠杆炒房或买房的热情。

存量房贷“高利率”，就是这么诞生的！

总的来讲，前几年之所以愿意接受“高利率”，目的是用高成本资金，撬动收益率更高的资产。

现在，形势完全变了，房价持续下跌近两年，全社会形成继续下跌的预期。于是，上面的逻辑就不存在了。一旦房价不涨了或下跌了，按揭买房就不划算。加杠杆买房，就更不划算了。

这也是为什么，貌似在一夜之间，大家不愿意贷款买房了。房地产贷款占新增贷款的比重，从2016年46%的最高点，一下降到2022年的3.4%，今年一季度楼市回升，也仅为6.3%。因为，贷款买房不划算。这也是为何？去年以来各地二手房挂牌量创新高、提前还贷风起云涌。

所以，降低存量房贷利率，一定程度缓解提前还贷、缓解二手房挂牌增量，但不会逆转这一大趋势。除非房价停止下跌，甚至出现上涨预期，提前还贷、二手房挂牌量不断增加的趋势才会逆转。但目前来看，热点城市每月二手房交易量低于新增挂牌量，房价止跌的难度比较大。

近期，房贷余额第一次下降了！

这其中，除了提前还贷，还有二手住房抛售、转为低利率的“经营贷”等等。去年以来，各大城市二手房交易量明显大于新房，二手房价格表现也明显弱于新房（跌幅大于新房）。近年来，为了纾困中小微，推出房抵经营贷（该产品利率低于按揭利率），导致经营贷置换房贷。

所以，7月14日央行新闻发布会提出鼓励银行“新发放贷款置换原有贷款”，或者叫变相“转按揭”（购房者重新申请低利率贷款置换高利率房贷），其实已在如火如荼地推进中了。很简单，“利率差”摆在那里，银行有发放经营贷的任务，房子抵押比较安全，何乐而不为呢？

房贷余额减少，这是个大事情！

它意味着，蛋糕在变小。对于银行来讲，“资产越来越荒”的经营环境下，房贷还是优质资产。这时，必然会有银行跳出来，降低LPR的加点水平，以争夺客户。既包括以低利率争取新客户办理按揭，也包括以低利率吸引其他行客户来办理“转按揭”，以置换旧的贷款。

或者，办理经营贷，置换原来的房贷！

笔者翻了一下按揭合同，对利率调整是这样讲的，“本合同利率需调整的，调整后的利率以调整日适用的LPR值为基础，利率加减点数按本合同约定执行。利率调整日适用的LPR值为调整日前最近一次发布的贷款市场报价利率（LPR）数值”。也即，LPR不变，下调加点水平。

7月14日，央行新闻发布会上指出，LPR累计下降了45个基点，这是自上而下的“降利率”举动。未来，住房信贷市场将进入存量时代，除了自上而下的“降利率”（LPR还会下降），自下而上的存量房贷“降利率”，即抢占存量资源的“争夺战”，估计很快就会打响了。

也就是，按揭市场，从“卖方市场”进入“买方市场”了！

最后，我们再琢磨一下央行表态：“考虑到我国房地产供求关系已发生深刻变化，过去市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。”这说明什么？楼市长期过热时期，房价上涨、预期高涨，那时居民具有承接高利率的内在激励。这个过程逆转了，行为也就逆转了。

所以，居民提前还贷，抛售二手房，贷款买房意愿下降等，看似不合理，但其实都是必然的结果。银行是市场化导向的机构，当按揭从卖方市场进入买方市场，从增量市场进入存量市场，银行的经营行为，也必然跟着转变。以低利率获得客户，是未来每一家银行最基础的营销手段。

放在更大的环境下，各行业的经营回报，以肉眼所见的速度收敛，我们要与高利率彻底说再见了。同时，“降成本”已经在全社会开启，比如油车置换为新能源汽车，消费越来越简约，手机使用的周期拉长等等！由此可见，不是银行要不要降利率的问题，而是不得不这么做。