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【易哥说】

8月楼市延续探底行情，供应小幅放量，成交再降但降幅收窄。

重点30城供应环比上升10%，前8月累计同比下降8%。成交环比下降7%，同比减少30%，累计同比增幅收窄至5%。一线稳中有降，二线轮动复苏。二手房韧性略好于新房，北京、南京、成都等单月二手房成交绝对量均高于新房。

土地成交规模8月仍处历史低位，溢价率五连降，流拍率21.4%延续高位。

随着核心一二线城市“认房不认贷”相继落地，加之9月开始进入传统营销旺季，整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限。

各城市预期延续分化行情：北京、上海、杭州、成都等前期高热城市市场热度预期小幅微降；南京、苏州、武汉等经历了前期深度调整，成交预期转增；而对于内陆弱二三线城市诸如昆明、南宁、福州等，即便政策加码，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。

新增供应 | 一线增，二三线乏力

8月，30个重点城市新增供应1032万平方米，环比增长10%，同比下降31%，仍然是近5年同期最低，供应持续低位运行。

一线城市供应环比增3成，沪广深有所放量。4城整体预计供应面积245万平方米，环比增长31%，同比下降30%。北京供应仍处低位，虽然环比微增6%，但同比仍跌70%，较今年月平均下降32%。上海第七批次新盘入市，带动供应规模环比增长19%至80万平以上。深圳供应回升至年内次高位，同、环比分别增35%、62%。

二三线城市供应仍显乏力。26个重点二三线城市合计供应787万平方米，环比增长4%，同比下降32%。环比来看，近4成城市供应有所改善，苏州、长沙供应实现倍增，不过仍有昆明、成都等6成以上城市供应继续走低。同比来看，仅有天津、苏州等4个城市供应规模高于去年同期，重庆、无锡等近半数城市同比腰斩。

新房成交 | 环比降幅收窄

新房成交并未止跌，反而降至新低。据CRIC监测，8月30个重点城市成交面积为1061万平方米，为5年来单月次新低（仅高于2020年2月疫情月），环比下降7%，同比下降30%。

前8月累计同比上涨5%，增幅较上月收窄5个百分点。事实上，3月放量后已经迎来五连跌，不过8月成交环比跌幅有收窄趋势，筑底企稳征兆初显。

一线城市热度转降，8月整体成交156万平方米，环比下降25%，同比下降43%，前8月累计同比微增4%。

二三线城市略有回升，8月整体成交905万平方米，环比下降3%，同比仍降28%，前8月累计同比涨幅收窄至5%，杭州、苏州、天津、武汉等部分城市迎来轮动复苏行情。

项目去化 | 转化率无明显改善

据CRIC调研数据，重点城市8月平均开盘去化率为33%，较上月微增1个百分点。微观项目去化与成交回落情况基本一致，延续筑底行情，不过因当前正处于中央到地方利好政策落地观望期，多数城市来访量或持平上月或稳中微增，但是转化率尚无明显改观，客户观望情绪持续加剧。

目前来看，8月房企推盘积极性略有回升，诸如北京、上海、杭州、苏州、宁波等迎来了改善盘的集中供应，因而整体去化率呈现稳中有增态势；青岛、武汉等本月同样迎来放量行情，依托于较大的折扣力度，整体去化率实现低位回升，不过仍未超过25%。还有部分弱二线和三四线城市延续低位徘徊，典型代表为重庆、郑州、厦门、无锡、常州等，低迷行情下房企推盘积极性较低，且去化表现依旧不佳。

库存 | 消化周期继续拉长

8月，30个重点城市整体供求比由上月的0.82升至1.0，3成城市供求比已升至1以上，特别是上海、深圳等供求比升至2左右，不过昆明、长春等城市，受制于供应低迷，供求比依然低于0.5。30个重点城市库存面积小幅收缩，环比下降0.1%，同比降8%。

由于库存规模与上个月相比仅小幅微缩0.1%，而成交降幅达到2%，所以整体库存消化周期还在继续拉长。8成城消化周期环比正增长，南京、厦门、宁波等都因此重归警戒线以上区间。有6成城市消化周期突破18个月，去库存压力并未得到缓解。

二手住房 | 杭深等企稳回升

8月，17个重点城市二手房成交面积预计为564万平方米，环比微跌3%，同比下降11%，同、环比跌幅都有所收窄。前8月，二手房累计成交5722万平方米，累计同比增长35%，增幅相较上月收窄9个百分点。预计认房不认贷等政策落地或将促进住房置换，同步带动二手房交易，加上传统金九时节到来，9月二手房成交有望企稳回升。

环比来看，17个城市依然跌多涨少，大致可以分为三类：第一类，厦门、佛山等城市成交跌幅超过10%，市场还处在调整期。第二类，成都、北京、东莞等降幅在5%以内，跌幅较上月明显收窄，市场逐渐显现筑底企稳之势。第三类，杭州、深圳等4城，成交有所回升，市场或迎来拐点。

同比来看，6成以上城市成交规模低于去年同期，北京、厦门、苏州跌幅在20%以上，成都、杭州等成交面积基本持平于去年，而东莞因低基数效应同比倍增。

土地市场 | 成交同比降幅扩大

8月全国土地市场成交规模仍在历史低位。截至8月27日，全国300城经营性土地总成交5902万平方米，同比下降36%，降幅较上月显著扩大，环比上月下跌约二成左右。热度方面，平均溢价率4.64%，连续5月下行，土地流拍率21.4%延续高位。

CRIC监测数据显示，截至8月27日，一线城市本月共成交土地218万平方米，环比下降30%；成交金额553亿元，环比下降14%。与去年同期相比，成交建面和成交金额均呈增加之势。

二线城市的成交规模环比上涨，至27日二线城市成交建面达1524万平方米，环比涨幅上涨12%；同比呈下降之势，达24%。由于本月有杭州、苏州、成都等高地价城市进行了集中土拍，成交金额明显增加，环比上涨了35%至963亿元，同比涨幅也高达37%。

三四线城市则表现为量跌价涨。至27日总成交建面4159万平方米，环比下降了29%，同比大降48%，长三角三四线城市依旧是成交主力。